끝을 모르는 모기지 금리 하락
조지아주 상원 선거에서 민주당이 승리를 거두며 상원 의석은 50대 50 동률이 됨으로 캐스팅 보트는 해리스 부통령에 쥐어줬습니다.
바이든 행정부의 대규모 추가 부양책 등 적극적인 재정 정책에 대한 기대감이 나타나며 10년물 금리 역시 팬데믹 이후 처음으로 1%를 넘어 섰는데요.
적극적인 부양책에 따라 인플레이션 기대감도 존재하는 상황입니다.
10년물 금리가 상승함에 따라 향후 테이퍼링 및 기준금리 인상에 대한 우려도 나타나고 있으나 아직 실업률이 원상태로 돌아오지 못했고 인플레이션 역시 목표치에 도달하지 못했기에 이를 우려하기에는 시기상조라 판단하고 있습니다.
10년물 금리의 꾸준한 반등과 무관하게 미국의 모기지 금리는 사상 최저치를 계속해서 갱신하고 있는데요.
기준 금리 인상이 시작되면 모기지 금리 역시 반등을 보일테지만 작년 FED에서는 2022년까지 기준 금리 인상은 없다고 못을 박아놨기에 우려할 필요는 없다 생각하고 있습니다.
모기지 금리가 계속해서 하락하는 상황에서 돈에 조금이라도 관심이 있는 상식적인 사람이라면 당연히 저렴한 모기지론을 이용해 주택을 구매하기 마련인데요.
사상 최저 수준의 모기지 금리와 모든 자산이 상승했던 2020년, 이미 미국의 주택 판매량은 매달 기록을 써내려가고 있고 모기지 기업들 역시 호조를 보이고 있습니다.
[미국 주식] Mr. Cooper 미스터 쿠퍼 사상 최저 모기지금리, 주택시장 붐
계속해서 하락하는 미국 모기지 금리 지난 2019년 7월 미중 무역전쟁에 대한 경제 불확실성으로 FED는 10년만에 기준 금리 인하를 단행했습니다. 그 이후 코로나 바이러스가 야기한 경제 불확실성
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작년 금리 인하가 시작되면서 포스팅 했던 Mr.Cooper 같은 모기지 기업은 모기지론과 부동산 시장이 호황을 보이며 연일 사상최고가를 갱신해나가고 있으며 작년 하반기에는 S&P SmallCap 600에 편입되기도 하였죠.
위 자료는 미국의 신규 주택 판매량 지표입니다.
팬데믹 이후 저렴한 모기지론에 따라 신규 주택 판매량은 정말 엄청난 증가세를 보였고 계절적 요인으로 주택 거래가 줄어드는 11월 겨울철이 되어서야 처음으로 신규 주택 판매량 증가세가 꺾였습니다.
신규 주택 판매량이 꺾인건 이사가 줄어드는 단순 계절적 요인이라 판단하고 있으며 주택 판매량 증가 트렌드는 2021년에도 지속될 것으로 예상하고 있는데요.
저렴한 모기지금리 영향도 있겠으나 재택근무가 일상이된 시대 Suburbanization(교외화) 현상 때문입니다.
코로나 시대 재택근무의 확산은 수 많은 변화를 가져왔고 그중 교외화 역시 큰 현상 중 하나입니다.
재택근무가 확산되고 영구적 트렌드로 자리잡아감에 따라 회사 근처 도심지의 비싼 집세를 부담하면서 도심지에 있을 이유가 사라졌고 이에 따라 집값이 상대적으로 저렴한 교외 지역으로 이동함에 따라 교외 지역 주택 시장이 호황을 보이고 있죠.
[미국 주식] Zillow 질로우 사상 최저 모기지 금리 주택시장 호황 예상
사상 최저 수준의 미국 모기지 금리 현재 미국의 모기지 금리는 사상 최저 수준을 기록하고 있습니다. 앞으로는 어떻게 될지 모르지만 최근 FOMC회의에서 2022년까지 기준금리 인상은 없을 것이라
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주택 거래가 지속적으로 호황을 보이면 보일수록 막대한 이익을 얻고 있는 주택 거래 플랫폼 기업 Zillow 역시 2021년에도 계속해서 주목해야할 필요가 있습니다.
주택 거래 중개 플랫폼으로서 주택 판매가 많으면 많을수록 이익이 증가하는건 물론이고 Zillow는 자체 주택 구매 후 재판매 비즈니스도 하고있어 현재 미국 부동산 가격 상승에 따라 해당 비즈니스 부문 성장이 예상되고 있는 상황입니다.
파괴적 혁신의 시대 Zillow와 같은 플랫폼 기업이 훌륭한 투자처인건 물론이지만 2021년 경제 정상화에 대한 기대감으로 가치주들이 주목 받고 있기에 주택 시장 호황과 함께 성장을 맞이하고 있는 가치주를 알아보려 하는데요.
미국에 거주하며 이사를 해본 사람들은 누구나 알고있는 U-Haul 입니다.
미국내 셀프 이사는 U-HAUL 유홀
주택 시장이 호황을 보인다는건 이사를 하는 사람이 많다는 것이고 자연스레 이삿짐 센터와 같은 비즈니스는 호황을 보일 수 밖에 없는데요.
여기서 우리는 한국과 미국의 문화 차이를 이해해야 합니다.
미국은 한국보다 임금이 높으며 세계 어디에도 한국처럼 빨리빨리를 이야기하는 국가는 없습니다.
또한 미국의 주 내에서 이사라 하더라도 미국의 대대수 주는 대한민국 영토보다도 훨씬 크며 주에서 다른 주로의 이동은 이민과도 같은 일입니다.
미국에서 이사를 할때 국내와 같이 이삿짐 센터를 부르면 시간당 임금을 줘야하는데 한국처럼 빨리빨리 하지 않고 이동에만 상당 시간이 소요되기에 비용부담이 클 수 밖에 없구요.
게다가 코로나 시대 다른 사람들을 직접 대면하기 부담스러운 것도 있죠.
그래서 미국내 이사를 하는 사람들은 DIY(Do it Yourself) 스스로 이사하는걸 선택하는 경우가 많습니다.
이러한 미국인들의 특성을 파악하고 업계에서 75년이라는 오랜 시간 존재감을 뽐내고 있는 기업 U-Haul(유홀)입니다.
U-Haul은 트럭, 픽업 트럭, 밴, 트레일러 등 짐을 나르기 적합한 차량들을 대여해주는 업체인데요.
이사를 하려는 사람들은 U-Haul 트럭을 렌트하여 직접 이삿짐들을 다 포장하여 이사를 완료한 뒤 처음 상태대로 차에 기름을 채워 놓고 차량 사용 시간 만큼 렌트비를 납부하면 됩니다.
U-Haul의 셀프 이사 관련 차량 렌탈 서비스 매출은 지난 10년간 연평균 6.6%의 매출 성장률을 보여주며 안정적인 비즈니스 성장을 보이고 있습니다.
U-Haul은 지속적인 매출 성장을 바탕으로 렌트용 트럭, 트레일러 등을 추가 구매하는데 자본을 지출하며 비즈니스를 계속해서 확장시켜나가고 있습니다.
연평균 6.6%의 매출 성장률이라하면 투자자들이 좋아하는 기술주, 성장주들에 비하면 상당히 저조한 성장률이 맞긴하나 앞서 언급하였듯 가치주로서의 면모와 안정적인 투자처로서의 매력을 고려해주시면 좋겠습니다.
U-Haul은 이사용 차량 렌탈 외 Self-Storage라는 비즈니스도 하고 있습니다.
해당 비즈니스는 한국에는 없는 비즈니스 모델이라 국내 투자자는 이해하기 어려울 수 있는데요.
간단히 예를 들면 부산이 본가인데 서울에서 대학을 다니는 학생이 방학이 되면 방을 빼고 본가에 내려올텐데 방학할때 짐을 다 갖고 내려오고 개강하면 짐을 다 갖고 올라가고 너무 번거롭습니다.
미국이라는 거대한 영토를 가진 국가는 더 번거롭습니다.
캘리포니아주에 본가가 있는 학생이 아이비 리그에 다닌다하면 본가에 돌아올때 비행기로만 6시간 이상이 걸려 국내 예시보다 짐 옮기는게 더 번거롭기에 방학 중에는 짐을 학교 근처에 보관하는 경우가 많은데요.
이때 학생들이 주로 이용하는 창고가 U-Haul Self-Storage 서비스 입니다.
U-Haul의 Self-Storage 매출은 지난 5년간 15%의 매출 성장률을 보이며 준수한 성장률을 보이고 있는데요.
해당 비즈니스는 팬데믹에도 불구하고 매출 역성장을 겪지 않고 43분기 연속 매출 성장을 이뤄냈으며 U-Haul이 최근 공격적인 투자를 하는 비즈니스입니다.
Self-Storage 부문에서 발생하는 매출의 대다수 역시 창고 부지 구입, 창고 리모델링, 업그레이드 등 설비 투자에 지속적으로 쓰이고 있어 추가적인 성장을 지속적으로 모색하고 있는 상황입니다.
U-Haul의 가장 최근 실적을 살펴보겠습니다.
U-Haul은 AMERCO(아메르코)의 자회사로 있으나 아메르코의 매출 90% 이상이 U-Haul에서 발생하고 있기에 U-Haul의 사업 부문인 Self-moving equipment rentals와 Self-storage revenues, 그리고 서비스 매출에 중점을 두면 되겠습니다.
U-Haul의 이사 차량 렌탈 서비스 매출은 전년 동기대비 16%의 매출 성장을 기록하며 팬데믹을 이겨내고 사업이 정상 궤도에 돌아왔고 특히 해당 실적발표에서 7월, 8월, 9월 매출 증가 트렌드를 밝혔는데 각각 전년 동기대비 11%, 14%, 24%로 시간이 흐를수록 매출 성장이 가속화 되는걸 확인할 수 있습니다.
주택 거래 호황에 따라 U-Haul의 이사 차량 렌탈 서비스 역시 지속적인 성장을 보일 것이기에 해당 비즈니스는 부동산 거래 침체가 오지 않는 이상 지속적인 성장이 가능할 것으로 전망되고 있습니다.
U-Haul의 셀프 창고 매출은 전년 동기대비 10%의 매출 성장을 기록하며 43분기 연속 매출 성장을 기록하였습니다.
창고 부문 매출은 U-Haul의 전체 매출에서 10%채 되지않고 대다수 매출은 이사 차량 렌탈이기에 렌탈 서비스에 좀 더 투자 포인트를 두는게 좋겠습니다.
아메르코는 매출도 매출이지만 이익이 큰 폭으로 증가하며 지난 12월 특별배당을 했는데요.
이유인 즉슨 코로나 불확실성으로 당분간 추가 차량 구매를 비롯한 투자를 줄였기에 투자자들에게 특별 배당으로 돈을 돌려줬다고 합니다.
투자 축소에 따른 이익 증가는 장기적으로 보았을때 이상적인 상황은 아니라 보고 있어 다음 실적발표에서 투자 관련 코멘트를 주의 깊게 볼 필요가 있겠습니다.
AMERCO 아메르코 U-Haul 주가 및 개인적 의견
AMERCO(UHAL)는 사상 최고가 랠리를 이어나가고 있는데요.
향후 가이던스에 대한 언급은 없었으나 사상 최저치를 지속적으로 갱신하고 있는 모기지 금리와 역대급 호황을 보이고 있는 부동산 시장에서 득을 볼 수 밖에 없는건 당연하다 보고 있습니다.
작년 봄에는 코로나로 인해 주택 거래가 줄었으나 백신 접종이 계속되고 있기에 올해 봄 여름에는 2020년보다 부동산 시장이 더 뜨거워질 가능성이 있다 보기에 상당한 매력을 느끼고 있는 기업입니다.
2021년 수 많은 IB들이 경제 재개에 따른 금융, 에너지, 산업재, 소재와 같은 가치주를 이야기하고 있어 올해 신규 투자는 가치주를 많이 고려하고 있는데요.
그렇다고 가치주에 올인하라 이건 절대 아닙니다.
저 역시 성장주가 절대 비중을 차지하고 있으나 제조업 PMI 지수가 지속적으로 좋고 유가도 반등하다보니 신규 투자는 산업재와 에너지를 비롯한 가치주에 투자해야할 필요성을 최근 느끼고 있어 가치주를 조금씩 투자할 예정입니다.
곧 1분기 실적 시즌인데 관심 있는 기업들의 실적 리뷰와 함께 간간이 밸류에이션 매력도가 높은 가치주 포스팅을 하도록 하겠습니다.
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