[미국 주식] Mr. Cooper 미스터 쿠퍼 사상 최저 모기지금리, 주택시장 붐

계속해서 하락하는 미국 모기지 금리

 

자료 : Federal Reserve Economic Data 30년물 모기지 금리

지난 2019년 7월 미중 무역전쟁에 대한 경제 불확실성으로 FED는 10년만에 기준 금리 인하를 단행했습니다.

그 이후 코로나 바이러스가 야기한 경제 불확실성은 2008년 12월 금융위기 이후 시행하지 않았던 50bp 긴급 금리 인하를 발표하게 하였고 얼마 지나지 않아 사상 초유의 기준 금리 100bp 인하라는 바주카포를 쏘게 만들었습니다.

기준금리 인하에 따라 모기지 금리 역시 하락하였고 현재 미국의 모기지 금리는 연일 사상최저치를 기록하고 있습니다.

(모기지 금리가 3%에 도달했다는 기사들이 많았었는데 현재 모기지 금리는 2.88%로 계속해서 하락하고 있습니다.)

모기지 금리가 낮아지고 상식적인 사람이라면 당연히 모기지론을 이용해 집을 살것입니다.

이에 따라 당연히 부동산 시장은 뜨거워지고 있기에 주택시장 관련 기업들에 투자를 고려해봐야합니다.

 

주택 관련 산업내에는 다양한 분야의 기업들이 존재하는데요.

주택 거래 플랫폼, 인테리어, 가구, 모기지, 건축 등 다양한 업종이 있습니다.

[미국 주식] Zillow 질로우 사상 최저 모기지 금리 주택시장 호황 예상

그 중 최근 호조의 실적발표를 보여준 Zillow에서 투자의 아이디어에 확신을 얻을 수 있는 자료를 보았는데요.

질로우의 인터넷, 미디어 & 테크놀로지 부문도 인상적이고 신규주택판매지수가 호조를 보인것에 따라 Zillow Offers를 통한 주택 판매 역시 빠르게 회복되고 있다는것도 흥미로웠으나 Zillow HomeLoans 모기지 부문이 흥미로웠습니다.

 

자료 : Zillow Q2 2020 Financial Results

질로우의 사업부중 모기지 부문 매출은 전년 동기대비 25% 증가하며 현재 제로금리를 바탕으로한 미국의 부동산 시장 호조를 보여주고 있습니다.

또한 질로우는 다음 분기 가이던스에서도 모기지 부문의 연속적 성장을 예상하고 있는데요.

경영진에 따르면 코로나 바이러스로 인한 불확실한 상황에서도 현재 주택 시장은 강한 수요를 누리고 있다하여 제로금리가 이어지는 2021년까지는 부동산 섹터내 기업들이 강한 퍼포먼스를 보일 것으로 예상되고 있습니다.

 

모기지 금리가 계속해서 하락하고 주택 구매 수요는 늘어나면 질로우와 같은 기업도 수혜를 볼 수 있으나 모기지 대출 사업을 하는 기업 역시 강한 성장을 누릴 수 있을거라 판단하고 있습니다.

그 이유인 즉슨 금리가 하락하면 하락할수록 대출 요건은 깐깐해지죠.

또한 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 은행에서 과거처럼 쉽게 대출을 해주지 않기에 은행에서 대출을 못받는 사람들은 민간 대출 기업에서 대출을 받을 가능성이 높다 생각되고 있습니다.

(개인적으로는 부동산 섹터에서 질로우에 투자하는걸 여전히 최고의 선택지라 생각하고 있습니다.)

 

 

미국 최대 비은행권 모기지 서비스 기업 Mr. Cooper 미스터 쿠퍼

Mr. Cooper 미스터 쿠퍼 들어보기 어려운 기업입니다.

미스터 쿠퍼는 과거 네이션스타(Nationstar)라는 기업명으로 불린 미국 최대 비(非)은행권 모기지 서비스 기업입니다.

과거 서브프라임 모기지 사태로 미국의 금융기관들이 무너지며 모기지 관련 금융 규제는 강화되었고 이에 따라 당시 JP모건, 뱅크오브아메리카, 웰스파고 등 미국의 초대형 은행들은 모기지관리용역권(MSR, Mortgage Servicing Rights)을 비은행권 채권관리기관에 팔아치웠으며 그 당시 MSR을 구매하였던 기업중 하나가 네이션스타 현재 미스터 쿠퍼입니다.

 

자료 : Mr. Cooper Q2 2020 Earnings Review

미스터 쿠퍼에서 보여주는 위 자료는 상당히 흥미로운 자료입니다.

2008년 서브프라임 모기지 사태가 터지고 금융당국의 규제가 강화되다보니 기존 은행들이 영위하던 모기지 사업은 비(非)은행권으로 이동하게 되었다는 자료인데요.

이러한 추세는 지속되고 있는 모습이며 이번 경기침체가 장기화되어 은행에서 대출을 자유롭게 받을 수 없는 신용불량자들이 많아진다면 미스터 쿠퍼와 같은 비(非)은행권 모기지 기업이 호조를 보일 가능성이 존재하고 있습니다.

얼마전 이러한 트렌드에 맞춰 모기지 사업을 펼치는 Rocket Companies 역시 성공적인 IPO를 진행하였죠.

 

자료 : Mr. Cooper Q2 2020 Earnings Review

미스터 쿠퍼는 뛰어난 고객 관리를 자랑하고 있습니다.

대부업은 항상 연체된 돈을 받아내는게 중요한데 미스터 쿠퍼는 연체된 융자금에 대한 상환에서 동종 산업 평균을 상회하는 모습을 보여주고 있습니다.

또한 미스터 쿠퍼 고객 컴플레인은 해를 거듭할수록 계속해서 줄어들고 있는데요.

이는 미스터 쿠퍼를 통해 모기지론을 이용한 고객들이 만족을 느낀다는 것이기에 해당 고객들의 재이용 및 입소문을 통한 마케팅 효과가 발생할 수 있어 뛰어난 고객관리는 당사에 상당히 긍정적으로 작용할 가능성이 있습니다.

 

자료 : Mr. Cooper Q2 2020 Earnings Review

 

일시적으로 치솟은 실업률의 영향으로 미스터 쿠퍼의 대출 연체율이 상승했었으나 정점을 찍고 현재 경제재개에 따라 연체율이 하락하고 있으며 경제 회복이 지속될수록 낮아진 모기지 금리를 바탕으로 나도 주택 구매 하나 해볼까라는 심리와 함께 모기지론을 통한 주택 구매 수요가 증가할 가능성이 높아 모기지 관련 기업들의 구조적 성장이 예상되는 바입니다.

 

또한 미스터 쿠퍼는 이번 분기 대출 사업 호조로 뛰어난 실적을 거두었는데요.

영업이익은 전년 동기대비 약 3배 증가하였고 이에 따라 현금흐름 또한 강하게 개선된 모습입니다. 

뛰어난 현금흐름은 $100M의 자사주 매입 계획을 승인시키는데 일조하였고 기업은 결국 현금흐름으로 평가받기에 현금흐름 개선이 이어진다면 주가 역시 이를 따라 갈것이라 판단됩니다.

 

그리고 미스터 쿠퍼는 어쨋든 금융업을 영위하기에 ROTCE (단순자기자본수익률)도 살펴보아야 하는데요.

미스터 쿠퍼의 경우 2분기 ROTCE 55%를 기록하였는데 미국 최대 금융기업 JP모건의 2분기 ROTCE가 9%인점을 생각해보면 사업 구조와 규모의 차이가 존재하기는 하나 뛰어난 성과를 보이고 있다 판단할 수 있습니다. 

 

 

Mr. Cooper 미스터 쿠퍼 주가 및 개인적 의견

 

자료 : Finviz

Mr. Cooper 미스터 쿠퍼는 뜨거운 부동산 시장을 바탕으로 호실적을 발표하였고 연이은 52주 신고가 랠리를 이어나가고 있어 모멘텀이 상당히 강력한 모습입니다.

FED는 2022년까지 금리인상은 없다고 이미 못을 박았고 부동산 시장은 호조를 계속해서 보이고 있죠.

이에 따라 미국 내 주택 관련 사업을 하는 기업들의 장기적 상승추세가 예상되는 바입니다.

 

또한 지속되는 미중 갈등에 따라 중국 내 사업을 영위하는 기업들은 변동성이 커질 가능성이 존재하나 미국 내 사업만을 영위하는 기업은 이러한 리스크에서 자유로운 편이라 판단하여 상대적으로 변동성이 적을 수 있다 생각되네요.

미스터 쿠퍼의 경우 1B 수준의 페니스탁에 가까운 소형주라 신규 투자를 원하는 투자자는 해당 기업의 사업모델과 실적 및 큰 변동성을 이해하여야만 향후 소형주 특유의 변동성을 감내할 수 있을것입니다.