사상 최저 수준의 미국 모기지 금리
현재 미국의 모기지 금리는 사상 최저 수준을 기록하고 있습니다.
앞으로는 어떻게 될지 모르지만 최근 FOMC회의에서 2022년까지 기준금리 인상은 없을 것이라고 못박았기 때문에 모기지 금리가 상승보다는 더 하락할 가능성이 존재하고 있으며 장기 저금리 기조가 이어질 가능성이 높습니다.
모기지 금리가 사상최저 수준으로 계속해서 이어진다면 너도나도 대출 받아 집을 사려할 것이고 이에 따라 부동산 시장 호황이 나타날 가능성이 존재합니다.
물론 미국은 2008년 서브프라임 모기지 사태를 겪었기에 이제는 말 그대로 너도나도 다 대출해주지는 않습니다.
금리가 내려감에 따라 대출요건은 상당히 깐깐해졌기 때문이죠.
미국 주택 시장 빠른 회복
CNBC의 자료에 따르면 4월, 5월에는 셧다운 영향으로 부동산 거래량은 처참하였으나 6월 현재는 경제활동이 재개되었고 사상 최저 모기지 금리로 인해 부동산 시장으로 돈이 유입되고 있습니다.
부동산 거래량 증가에 따라 부동산 가격은 상승할 수 있으나 미국 부동산 직접투자는 쉽지 않은데요.
리츠를 투자하자니 리츠는 개인 주택과는 거리가 먼 경우가 많습니다.
그렇다면 개인 주택 거래가 많아진다면 어떤 비즈니스가 큰 수혜를 받을까요?
홈디포나 로스 같은 주택 개조 용품 판매 업체의 수익도 증가하겠으나 중간에서 브로커 역할을 하는 업체가 거래량 증가에 따른 막대한 수익을 얻을 것으로 생각하고 있습니다.
포스트 코로나 시대에는 비대면이 일상이 되었기에 부동산 중개 역시 언택트의 시대에 맞게 온라인으로 부동산 구매를 하는 시대가 본격 도래했습니다.
이에따라 저는 온라인 부동산 중개 1위 기업 Zillow를 주목하고 있습니다.
온라인 부동산 중개, 데이터베이스 1위 기업 Zillow 질로우
부동산 중개 거래 사이트는 국내에도 직방, 다방과 같은 사이트들이 존재합니다.
직방과 다방은 부동산 중개소를 플랫폼에 옮겨놓은 느낌에 불과하지만 미국의 부동산 중개 플랫폼 Zillow와 Redfin은 주택 구매, 판매, 임대를 수요자와 판매자 모두 직접 이용할 수 있는 플랫폼입니다.
질로우와 레드핀 두 기업이 직방과 다방같은 관계라고 보시면 되겠는데요.
물론 기업 규모는 질로우가 훨씬 큽니다.
질로우는 온라인 모기지 대출을 제공하는 Zillow Home Loans를 통해 고객들에게 대출 사업 또한 진행하며 이 외에도 부동산 에이전트 중개, 부동산 건축 사업자 중개, 부동산 매물을 판매할때 필요한 사진을 찍는 사진작가 중개 서비스 등 주택관련 다양한 전문가들을 중개하는 서비스도 제공하고 있습니다.
질로우는 과거 경쟁사라 불리우던 부동산 중개 플랫폼들을 공격적으로 인수해 나가며 덩치를 키웠습니다.
대표적으로 당시 부동산중개 2위 플랫폼인 Trulia를 25억 달러에 인수하여 산업내 서열정리를 확실하게 했죠.
물론 그 후로 레드핀이라는 기업이 부상했고 현재 질로우 다음가는 자리를 차지하고 있습니다만 개인적 생각으로는 호텔예약 플랫폼 부킹홀딩스와 익스피디아의 차이라고 생각하면 될거같습니다.
부킹홀딩스와 익스피디아 모두 공격적 인수를 통해 덩치를 키워나갔으나 결국엔 기존 업계 1위였던 부킹홀딩스가 계속해서 더 잘나갔고 현재 기업 규모가 익스피디아와 비교해서 훨씬 커진거와 같죠.
Zillow 질로우 실적
질로우의 2020년 1분기 실적에 앞서 2019년 질로우의 주요 지표를 먼저 살펴보겠습니다.
질로우는 2019년 $2.7B의 매출을 기록하여 2018년대비 2배 이상의 매출 증가를 보여주었습니다.
월간 활성화 사용자는 1억7300만명이고 2019년에만 81억건의 사이트 방문이 이루어졌습니다.
또한 질로우의 데이터베이스에 존재하는 집만 1억개가 넘게 존재하고 있어 모든 주택 데이터가 모여있다 보아도 무방할정도로 방대한 데이터입니다.
질로우의 매출은 Homes, IMT(Internet, Media & Technology), Mortgages 부문으로 구성되어있습니다.
첫번째 Homes 부문은 Zillow Offers가 직접 주택을 구매하여 재고로 갖고 있으면서 해당 주택을 직접 판매하여 얻는 매출입니다.
따라서 해당 부문의 매출이 당연히 높을 수 밖에 없고 주택을 사온거 보다 비싸게 팔긴 하더라도 관리비와 세금을 비용으로 처리하면 마진은 크게 높지 않습니다.
해당 부문은 작년 말부터 본격적인 비즈니스로 도입한 부문이라 매출 증가율이 전년 동기 대비하여 500%에 육박하는 모습입니다.
1분기 Zillow Offers는 1479개의 신규 주택을 구매하였고 2394개의 주택을 판매하여 1분기말 기준 1791개의 주택을 보유하고 있다고 발표했습니다.
IMT(Internet, Media & Technology) 부문은 에이전트 매출과 그외 매출로 구성되어 있는데요.
프리미어 에이전트는 구매자와 판매자 사이를 중개해주는 에이전트를 연결해주어 중개 수수료를 취하는 매출입니다.
해당 분야는 전년 동기대비 10% 이상의 안정적 성장을 보여주고 있습니다.
그 외는 임대수수료, 광고수익 등 다양한 부문으로 매출이 구성되어 있습니다.
현재 코로나 바이러스로 인해 언택트 트렌드가 새로운 표준이 되어가고 있어 질로우는 3D 가상 집 구경 기술을 더 많은 지역에 지원하겠다고 밝히고 있는데요.
비대면이 일상이 되는 시대에 걸맞게 가상 기술이 접목된다면 질로우를 통해 집을 알아보려는 소비자들은 더 많아질 것으로 예상됩니다.
가장 적은 비중을 차지하는 모기지 부문은 전년 동기대비 약 8% 가까이 감소한 모습입니다.
Zillow HomeLoans를 통해 대출을 알아보는 사람은 생각보다 많지 않다는 느낌이고 매출에서 워낙 작은 부문이기에 크게 신경쓸 부문은 아니라 생각됩니다.
기업의 매출로 이어질 수 있는 주요 지표인 유저수와 방문객 수입니다.
질로우의 모바일 앱과 웹사이트 월간 활성화 방문자는 1억9250만명을 기록하여 전년 동기대비 6% 증가한 수준이고 1분기 총 어플, 웹사이트 방문건수는 21억건을 기록했습니다.
팬데믹이 정점에 달하기 전인 3월 중순까지 방문 추이는 두자릿수 초반의 성장률을 보였으나 3월말부터 이런 추이는 급격하게 꺾였고 현재는 점진적으로 회복되는 모습을 보이고 있다합니다.
질로우의 현금성 자산은 $2.5B를 기록하고 있고 현금이 안정적으로 증가하고 있는 모습을 보이고 있습니다.
과연 2분기 매출이 어떻게 기록될지는 모르겠으나 질로우는 유동성 확보를 위해 3월 중순부터 Zillow Offers에서 직접 판매하기 위한 주택 구매를 중단한다고 밝혔고 신규 고용도 당분간 중단하겠다고 밝혔습니다.
현재 주택거래 지표가 빠르게 회복되고 있어 기존 재고자산이 처리되고 질로우의 신규 주택 구매와 고용이 없다면 상당한 현금흐름이 나타날 가능성이 높아 유동성 위기에 빠질 우려는 적을것이고 탄탄한 대차대조표를 보유하게 될것이라 예상하고 있습니다.
질로우의 2분기 가이던스입니다.
2분기 가이던스는 상당히 보수적으로 제시되었는데요.
Homes 부문의 매출이 기존의 반토막 수준으로 제시되었습니다.
Stay-at-home이 이어질 것으로 예상하고 있으며 Zillow Offers의 신규 주택 구매 역시 없으며 유동성 확보를 위해 마케팅도 중단한다 하였으니 판매 감소에 따른 매출 하락은 어쩌면 당연할지도 모르겠습니다.
질로우의 경영진은 4월말부터 주택거래 지표가 회복되고 있다는것을 실적발표에서 밝혔습니다.
또한 질로우의 CEO는 5월말 CNBC 인터뷰에 출연하여 질로우의 주택 판매 목록 방문량이 전년 동기보다 50% 이상 증가하였다고 말하며 4월 10일부터 5월말까지 주택잠정판매가 약 50% 가까이 증가하였다고 발표하였습니다.
질로우는 불확실성을 반영해 상당히 보수적인 가이던스를 제시했으나 현재 주택시장이 빠르게 회복되고 있다는 점으로 미루어보아 경영진이 제시한 가이던스는 충분히 뛰어넘을것으로 예상됩니다.
현재까지 나온 데이터만 보면 주택시장은 평년과 같은 흐름을 보이고 있고 오히려 역사적 최저 수준의 모기지 금리로 인하여 주택시장 과열이 나타날 가능성이 높다고 생각되네요.
Zillow 질로우 주가 및 개인적 분석
질로우는 사상 최저 수준의 모기지금리와 생각보다 빠르게 회복하는 부동산 시장에 따라 주가 역시 강한 반등을 보여주고 사상최고가에 도전하고 있는데요.
아쉽게 기술적으로는 일봉기준 더블탑, 월봉기준 멀티탑을 형성하고 있는 모습이라 주가 상승을 위해서는 호실적이나 주택 관련 지표 호조 같은 재료가 필요할 것으로 생각하고 있습니다.
물론 Zillow에 비하면 훨씬 작은 기업이지만 동일 비즈니스를 하는 Redfin이라는 기업은 현재 사상최고가 랠리를 이어가고 있기에 개인적으로 질로우 역시 사상최고가 랠리를 이어갈거라는 기대감이 존재하고 있습니다.
개인적으로 질로우는 지난 2월 호실적 발표 이후 매수를 하려 생각하고 있었으나 다행히 실적 발표 당일 매수하지 않아 시장 급락에 따른 공포를 느끼진 않았는데요.
아쉬운점이 있다면 4월초에 질로우 주식을 매수했었으나 전 세계적으로 부동산 가격 하락이 시작되고 있어서 질로우를 너무 빨리 매도했다는 점입니다.
하지만 최근 모기지 금리가 계속해서 하락하고 있으며 주택 지표가 개선되고 있다보니 질로우에 대한 관심이 다시금 커지고 있습니다.
개인적으로는 사상최고가를 돌파할때 매수하려고 계획하고 있었으나 오늘 나스닥이 개장과 함께 강하게 반등하는 모습을 보여주고 있어 질로우를 오늘 매수해봤습니다.
위 자료는 구글 트렌드의 Zillow에 대한 트렌드 변화 차트입니다.
저는 투자를 할때 구글 트렌드를 상당히 애용하는데요.
한국은 검색 엔진 점유율을 네이버가 차지하고 있기에 국내 기업을 볼때는 구글 트렌드를 이용하지 않지만 해외 기업을 조사할때는 구글 트렌드를 유용하게 이용합니다.
보통은 구글 트렌드에 관심도가 높아지면 해당 기업에 대한 관심이 많아지고 실제로 해당 기업의 제품이나 서비스 이용량이 늘어나 주가 역시 호조를 보이는 경우가 많습니다.
현재 Zillow의 구글내 검색량도 3월 이후 계속해서 상승하는 모습을 볼 수 있습니다.
사상 최저 수준의 모기지 금리에 따른 부동산 거래 증가와 현재 계절상으로 이사 시즌입니다.
이러한 점으로 비추어보아 2분기 질로우의 실적이 상당히 기대되는 바입니다.
또한 추가로 오늘 FED에서 회사채 직접매입과 ETF매입을 발표하였습니다.
결국 시장은 바이러스에 대한 두려움 보다는 유동성 장세가 더 이어질것으로 보여지네요.
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