본 게시글에 앞서 저는 일본을 찬양하는 사람이 아니며 돈이 된다면 세계 어디든 투자하는 사람일뿐입니다.
코로나 이전 일본 경제의 최장기간 호황
한국에서는 반일감정이 심해 일본이 2차 세계 대전 이후 가장 긴 경기 확장기를 누리고 있으며 과거의 호황을 되찾고 있다는 소식을 접하기가 어렵습니다.
과거에는 일본이 낮은 출산율로 인해 세계에서 가장 빠르게 초고령화 사회에 접어드는 국가로 꼽혔으나 현재는 한국이 출산율 1이 되지않아 도시 국가를 제외한 세계 유일의 합계 출산율 1 이하의 국가가 되는 불명예에 올랐습니다.
일본은 버블 붕괴와 인구감소 등 복합적 요인으로 경기침체에 빠졌었으나 지난 몇년간은 인구 감소의 역설이 나타났죠.
인구 감소의 역설은 고령화 사회로 변한 인구 구조 변화가 역설적으로 완전고용 시장을 형성한것인데요.
일본은 인구가 줄다보니 구직난이 아닌 구인난을 겪을 정도가 되었고 이것이 사상 최저 실업률을 기록하게 하였습니다.
글로벌 금융위기 이후 세계 최대 규모의 양적완화를 통해 일본은 엔화의 저주에서 벗어나고 있었고 완전고용 시장은 기업들의 오피스 시장에 유례없는 호황을 가져왔습니다.
물론 일본의 인구감소와 지방도시의 공실은 계속해서 증가하고 있으나 이와 달리 도쿄와 같은 대도시 상업용 부동산에는 자금이 몰리고 있는 실상입니다.
오피스 시장의 활황으로 기업용 오피스 건물은 계속해서 증가함에도 공실률은 줄어들고 있고 임대료는 천정부지로 치솟고 있는데요.
물론 이 모든건 코로나 이전의 이야기입니다.
코로나 바이러스로 인해 기업들의 오피스는 문을 닫고 재택근무를 권장하고 있으며 오피스를 임대하려는 기업들이 감소하고 있어 이에 따라 신규 오피스 공급률은 계속 증가하고 있으나 수요가 부족해 공실률이 증가하고 있습니다.
임대료는 여전히 상승하고 있으나 수요 감소에 따라 상승률이 둔화될 가능성이 존재하구요.
지난달 CNBC 기사에서는 '미래 오피스 시장은 재택근무로 인해 텅텅 비게 될것이다.' 라는 기사가 있었습니다.
포스트 코로나 시대가 촉발한 일상의 변화라 생각할 수 있겠는데요.
과연 재택근무가 일상이 되는 시대가 올 수 있을까 저는 의문이 듭니다.
서구권의 자유로운 분위기라면 모를까 동양은 서양에 비해 개방적이지 못하고 전통을 중요시하는 경향이 강하죠.
개인적 생각으로는 서양의 기업들은 모르겠으나 동양의 기업들은 재택근무를 시도는 하겠으나 결국엔 기존 직장으로 복귀할 거라는게 저의 의견입니다.
이에 따라 저는 상업용 오피스 리츠를 낙폭과대주로 가져가고 있는데요.
미래에 재택근무가 일상이 되어 상업용 오피스가 망한다는 사람은 매도할것이고 결국 사람들은 기존의 오피스로 돌아온다는 사람은 매수를 하고 있다고 생각됩니다.
스미토모 부동산
일본의 대표 상업용 리츠 기업 스미토모 부동산입니다.
리츠 기업을 살펴볼때는 보통 배당률을 많이 보지만 가장 우선시 봐야하는건 역시 물건입니다.
스미토모 부동산의 물건은 대부분 상업용 오피스로 이루어졌는데요.
물건의 90%는 지방도시가 아닌 도쿄에 자리잡고 있습니다.
일본에서 가장 땅값이 비싼 신주쿠를 비롯해 시부야, 미나토 등 도쿄내 대부분의 지역에 물건을 갖고 있습니다.
향후 새로 완공되는 물건들 역시 도쿄내에 자리잡고 있는데요.
리츠는 결국 신규 물건이 계속 생겨나면 여기서 발생하는 임대료를 통해 수익은 증대될 수 밖에 없고 재난으로 물건이 훼손되지 않는 이상 주가는 상승할 수 밖에 없겠죠.
또한 제가 낙폭과대 리츠에 주목하는것은 자산시장의 상승입니다.
현재 전세계는 리먼사태때보다도 훨씬 많은 돈을 풀었습니다.
결국 시장에 풀린 유동성은 자산 시장의 상승을 야기할 것이고 현재 경기회복의 초입이기에 자산 시장의 상승 초기 단계에 진입했다고 생각하고 있습니다.
스미토모 부동산 실적
일본 역시 한국과 마찬가지로 쭉 이어지는 실적을 발표하기에 가장 최근 실적인 FY2019 실적을 살펴보겠습니다.
스미토모 부동산의 FY2019는 2019년 4월1일부터 2020년 3월 말일까지의 실적입니다.
매출은 임대(Leasing)37%, 분양(Sales)33%, 시공(Construction)22%, 중개(Brokerage)7%로 구성되어 있습니다.
영업이익은 임대 62%, 분양 20%, 시공 9%, 중개 8%로 대부분의 영업이익은 임대수익으로 발생합니다.
현재 스미토모 부동산의 1분기 공실률은 2.3%로 여전히 호조를 보이고 있는 모습이나 2분기 코로나 바이러스의 타격에 따라 수익 악화가 나타날지에 주목해야겠습니다.
리츠 투자를 하시는분들은 대부분 배당에 관심이 많으신데요.
스미토모 부동산의 배당률은 1% 수준으로 여타 리츠들에 비하면 상당히 작은 수준입니다.
하지만 배당성향이 11.8%라는점은 미래에도 배당을 안정적으로 증가해나갈 여력이 넘친다고 볼 수 있죠.
개인적으로 배당투자는 대부분 분기배당을 실시하는 미국 외에는 매력이 없다 생각되네요.
스미토모 부동산의 FY2020 실적 가이던스입니다.
코로나 바이러스의 타격이 2분기부터 회복될것이라 예상하고 있으나 일단은 상당히 보수적인 가이던스를 제시했습니다.
매출 예상치는 1조엔 아래로 떨어졌으며 영업이익 역시 2000억엔으로 전년 대비하여 상당히 저조한 가이던스입니다.
하지만 역설적으로 보수적인 가이던스는 예상외의 실적이 나타났을때 큰 상승이 가능합니다.
스미토모 부동산은 경영기간에 걸친 계획을 세우고 이를 이행하는데요.
8차 경영기간(2020~2022년) 계획은 매출 3조1000억엔, 영업이익 7400억엔으로 7차 경영기간(2017~2019년)보다 매출은 7% 증가한 수준이고 영업이익은 21% 증가한 수치입니다.
하지만 FY2020 가이던스를 보았을때 가이던스를 상회하는 수준의 실적을 기록하지 못한다면 8차 경영기간의 목표치를 달성할 수 없을것으로 예상되네요.
좌측 자료는 스미토모 부동산의 오피스 면적 자료입니다.
스미토모 부동산의 오피스 면적은 계속해서 증가하였고 이에 따라 임대 수익도 계속해서 증가했습니다.
결국 상업용 오피스 물건을 주로 취급하는 리츠의 경우 오피스 면적이 증가하면서 공실률만 해결한다면 계속해서 수익이 증가할 수 밖에 없는구조라 생각합니다.
우측 자료에서 보듯 대부분의 영업이익이 오피스 임대 수익에서 나오고 있기에 향후 계속된 오피스 증가는 긍정적으로 받아들일 수 있겠습니다.
현재 스미토모 부동산은 152만평의 오피스 면적을 보유하고 있으며 2022년까지 23만평을 추가할 계획에 있습니다.
스미토모 부동산 주가 및 개인적 의견
스미토모 부동산은 5G, 물류 관련 리츠를 제외한 세계 대부분의 리츠가 그러하듯 주가 폭락을 겪었습니다.
하지만 전 세계 중앙은행이 그러하듯 양적완화의 본좌격인 일본 중앙은행 BOJ 역시 양적완화와 함께 ETF 직접매입을 시행중인데요.
국가에서 직접 나서서 돈을 찍어가지고 ETF를 매입해준다니 정말 아름다운 발상입니다.
물론 5월들어 ETF 매입규모가 감소하긴 하였으나 여전히 많은 수치입니다.
결국 버블이 폭발하네 그런 비관론자들도 있지만 현재까지 전 세계 중앙은행들의 행보는 모두 성공적인 대응을 보여주고 있어 경기침체를 이겨낼것으로 예상하고 있습니다.
시장 폭락을 바라는 사람들이 있는데 생각만큼 쉬운일이 아닙니다.
금융을 비롯한 자산시장은 결국 경제와 큰 연관이 되어 있어 자산시장 하락은 부의 효과 감소를 야기해 이것이 소비 감소로 이어지게 만들죠.
따라서 정상적인 정부는 쉽게 자산시장 하락을 허용하지 않고 모든 수단을 동원해 경기를 부양합니다.
개인적으로 최근 아시아 시장을 긍정적으로 보고있습니다.
달러 인덱스를 보면 현재 달러는 하락하기 시작하였고 신흥국 통화들이 상승하기 시작하였죠.
굳이 환차익을 감안하면서까지 달러 환전을 하여 미증시에 투자할 가치가 있는지는 작년말부터 의문이었습니다.
물론 안전자산인 엔화를 사용하는 일본증시 역시 환차익때문에 투자 가치가 있냐는 의문이죠.
그럼에도 일본주식을 투자하는 이유는 혹시 모를 2차 팬데믹, 코로나 장기화에 따른 더블딥 등 아직은 불확실성의 세계를 헤쳐나가는 중이기에 소량의 비중으로 안전자산인 엔화를 가져가야할 필요성을 느끼기 때문입니다.
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