불철주야 바이오 클러스터, 랩허브(Lab Hub)
6월 7일 효능 논란이 존재하지만 바이오젠의 알츠하이머 치료제가 세계 최초로 FDA 승인을 받았습니다.
COVID-19이라는 인류 역사상 최악의 전염병을 이겨낸 인류는 또 한번의 위대한 도약을 보여줬습니다.
COVID-19 백신을 포함하여 계속해서 등장하는 무수히 많은 신약들은 전 세계 의료인 및 제약회사 연구원들의 밤낮을 가리지 않는 연구개발 덕분이라고 보아도 무방한데요.
국내에서도 최근 정부 주도하에 K-바이오 랩허브(Lab Hub)를 조성한다 이야기가 나오고 있습니다.
바이오 클러스터라고도 불리는 바이오 랩허브는 제약, 바이오 복합 산업 단지입니다.
포스트 코로나 시대 세계 각국의 바이오 산업에 대한 관심은 계속해서 커지고 있어 주목할 필요가 있기에 대표적인 바이오 클러스터 지역과 함께 주목할만한 기업을 알아보고자 합니다.
우선 전 세계에서 가장 대표적인 바이오 클러스터 지역은 샌프란시스코와 보스턴입니다.
샌프란시스코 바이오 클러스터에는 바이오테크놀로지의 탄생지(The Birthplace of Biotechnology)라는 간판이 존재할정도로 해당 지역에서 수 많은 거대 바이오 기업들이 탄생했는데요.
샌프란시스코는 바이오 연구를 하는 대학, 해당 연구를 임상 시험 가능한 병원, 공항, 항만 등 교통 인프라까지 잘 갖춰져 있어 전 세계 바이오 산업의 메카로 성장할 수 있었습니다.
앞으로 국내에도 K-바이오 랩허브가 조성됨에 따라 해당 시장에 관심이 가는데요.
바이오 산업에 투자할때 있어 개별 기업에 대한 투자도 좋지만 저같은 바이오 문외한에게는 관련 기업 투자가 어렵게 느껴지기만 합니다.
따라서 바이오 문외한인 저는 개별 제약 바이오 기업이 아닌 바이오 클러스터 지역내 기업들에게 연구소, 오피스 등 관련 시설을 임대해주는 바이오 오피스 리츠 기업에 주목하고자 합니다.
바이오 오피스 리츠 - 알렉산드리아 리얼 에스테이트 이쿼티 Alexandria Real Estate Equities
미국 내 최대 규모의 바이오 오피스 리츠는 S&P500에 포함된 알렉산드리아 리얼 에스테이트 이쿼티(Alexandria Real Estate Equities)입니다.
알렉산드리아는 전 세계에서 가장 잘 알려져있는 바이오 클러스터 지역인 샌프란시스코와 보스턴에 주요 물건들을 보유하고 있습니다.
알렉산드리아가 과거 해당 지역들에 부동산을 매입하고 오피스를 짓기 시작하며 샌프란시스코와 보스턴 케임브리지는 지금과 같이 더욱 발전한 모습을 보이게 되었습니다.
바이오 오피스 리츠, 단순히 생각해보면 일반 오피스 리츠와 다를바가 없어 보이는데요.
한 차원 더 깊게 생각할 필요가 있습니다.
팬데믹 시대를 생각해보면 기존 오피스들은 문을 닫으며 재택 근무를 도입하였고 그 여파는 오프라인 사무실로 돌아가고 있는 지금까지도 이어지고 있습니다.
몇몇 기업들은 사무실로 복귀가 이루어지고 있으면서도 재택 근무와 같은 유연한 근무 체계를 이어나가고 있습니다.
따라서 기존보다 공실률이 높아질 수 밖에 없고 과거처럼 지속적인 오피스 수요가 발생할 것으로 예상되진 않습니다.
하지만 바이오 산업을 생각해보면 팬데믹 시대에도 제약 연구소와 병원들은 불철주야 정신 없었습니다.
산업 특성상 어떤 상황에서도 공실률이 높지 않다는 것이죠.
따라서 바이오 클러스터 리츠는 안정성 측면에서 꽤 매력도가 높은 리츠라 생각합니다.
알렉산드리아를 이용하고 있는 주요 고객들입니다.
애보트 래버러토리, 서모피셔 사이언티픽을 비롯한 복합 의료 장비 기업, 암젠, 머크, 길리어드, 일라이릴리와 같은 신약 개발에 집중하는 제약사, 아스트라제네카, 모더나, 존슨앤존슨, 화이자, 노바백스와 같은 백신 제조 기업들을 포함하여 전 세계 내로라하는 기업들을 고객으로 두고 있는 모습입니다.
위 대다수 기업들은 오랜 역사를 자랑하고 있어 앞으로도 쉽게 망하지 않을 가능성이 높기에 알렉산드리아는 안정적인 고객층을 확보하고 있다 볼 수 있습니다.
알렉산드리아 리얼 에스테이트 이쿼티 Alexandria Real Estate Equities 실적
지난 4월 말 발표한 알렉산드리아의 1분기 실적을 살펴보겠습니다.
전년 동기대비 약 9%의 매출 성장이 나타나며 컨센서스에 부합하였습니다.
리츠 투자에서는 순이익과 같은 지표보다는 매출과 FFO 및 AFFO를 확인해야하는데요.
부동산 물건은 구매와 동시에 감가상각이 적용되기 때문에 순이익이 감소할 수 밖에 없어 리츠만의 회계 지표를 사용해야 합니다.
FFO(Funds from operations)는 순이익 + 감가상각 - 부동산 판매 수익으로 일반 기업들의 Net income과 비슷한 느낌으로 이해하면 쉽겠습니다.
AFFO(adjusted Funds from operations)는 FFO + 순임대료 - 자본적 지출 - 유지보수비용으로 일반 기업들의 Free Cash Flow와 비슷한 개념이다 이해하면 편하겠습니다.
알렉산드리아의 주당 AFFO는 전년 동기대비 9% 성장하였으며 컨센서스를 상회하는 모습을 보여줬습니다.
알렉산드리아는 1분기 168만평방피트(RSF, Rentable Square Feet)를 임대 계약하였고 이는 최근 5년중 두 번째로 큰 수준이라 알렉산드리아는 밝히고 있습니다.
임대료 상승률(Rental rate increases)은 36.2%로 높은 수준을 기록했습니다.
임차 기업의 흥망성쇠에 따른 불확실성이 존재하는 오피스 리츠지만 알렉산드리아는 바이오 오피스라는 특수성을 통하여 안정적인 모습을 보여주었다 판단됩니다.
알렉산드리아의 임대율은 94.5%를 기록하고 있습니다.
높은 임대료 상승률과 낮은 공실률은 알렉산드리아의 물건만 늘어난다면 자연스럽게 실적이 안정적으로 빠르게 성장할 수 있다는 것을 반증한다 판단하고 있습니다.
알렉산드리아는 2분기 가이던스로 4월 말 실적발표 당시 임대율과 임대료 상승률을 발표했습니다.
4월 26일 기준 임대율이 95%를 넘고 있어 1분기에 기록한 94.5%의 임대율을 넘어섰기에 자연스럽게 수익 증가가 나타날 것으로 예상되고 있습니다.
알렉산드리아 리얼 에스테이트 이쿼티는 리츠답게 뛰어난 배당률을 보여주고 있습니다.
7일 종가기준 2.4%의 시가 배당률을 기록하고 있으며 사업 순항에 따라 매 분기 배당 인상도 이루어지고 있습니다.
알렉산드리아의 배당락일은 이번달 말 6월 30일로 정해져있습니다.
배당에 관심있는 투자자라면 알렉산드리아에 관심을 가져보는 것도 나쁘지 않다 판단합니다.
금리와 리츠의 역사적 상관관계
6월 FOMC가 아직 개최되지 않았지만 옐런 재무부 장관은 금리 인상의 필요성을 계속 시사하고 있습니다.
일반적으로 리츠는 금리 인하 시기에 적합한 투자처이며 금리 인상 시기에는 좋지 못한 투자처라는 인식이 존재하고 있는데 과연 이는 사실인지 확인해보겠습니다.
위 자료는 리츠와 10년물 금리의 상관관계를 나타내는 차트로 2000년 이후의 데이터를 보여주고 있습니다.
대부분의 경우 리츠의 수익률은 금리와 양의 상관관계를 나타냈으나 2004년, 2013년, 2016년에는 음의 상관관계를 보였는데요.
2004년, 2013년, 2016년은 경기 침체에서 벗어나며 연준이 테이퍼링을 단행했던 시점입니다.
해당 구간에서는 금리가 상승하였지만 리츠의 수익률은 하락하였죠.
위 자료에 근거하면 분명히 금리 인상이 시작되면 리츠는 단기적으로 출렁임을 보일 가능성이 높습니다.
하지만 금리 인상을 단행한다는 것은 경제가 그만큼 좋다는 뜻이기도 합니다.
즉, 팬데믹 영향으로 타격을 입었던 상가, 카지노, 호텔, 오피스 등 여러 리츠들이 팬데믹 이전으로 돌아간다는 것이라 받아들일 수 있습니다.
또한 금리 인상에 따라 이자 비용 부담에 의하여 임대 부담이 생기는 기업들도 존재하겠지만 알렉산드리아의 임차 기업들을 보면 이자 비용 부담에 크게 노출될 것이라 판단되는 기업은 많지 않다 생각됩니다.
알렉산드리아 리얼 에스테이트 이쿼티 Alexandria Real Estate Equities 주가 및 개인적 의견
알렉산드리아는 사상 최고가를 갱신하고 강한 모멘텀이 이어지고 있습니다.
상업용 리츠, 호텔, 카지노, 오피스, 실버타운 리츠들이 팬데믹 타격을 입고 여전히 사상최고가를 회복하지 못했다는 점을 고려했을때 바이오 클러스터 리츠 알렉산드리아는 상당히 견고한 펀더멘털을 보여주고 있는데요.
리츠에 적극적으로 투자하는 개인 투자자들은 국내 많지 않은 것으로 알고 있지만 최근 리츠 섹터 자체가 강한 흐름을 보여주고 있기에 주목할 필요가 있다 생각하여 개인적으로 관심있는 리츠 기업을 가져왔습니다.
개인적으로 저는 대마초 리츠 IIPR을 제외하고는 현재 리츠에 대한 포지션이 없는데 리츠 섹터를 한 종목 정도 더 투자해볼까 고려중에 있습니다.
대표적인 리츠 ETF XLRE입니다.
경기 민감주 섹터뿐 아니라 리츠 역시 어느샌가 사상최고가 행진을 이어나가고 있었습니다.
분명 금리 인상에 따른 단기 리스크에 노출될 수 있는 섹터이기는 하나 좀 더 긴 안목에서 바라본다면 리츠는 전혀 문제될게 없는 섹터다 판단하고 있습니다.
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