부동산 버블 붕괴 이후 다시 뜨거워지는 신규 주택 시장
지난 금요일 3월 New Home Sales(신규 주택 판매 건수)가 발표되었습니다.
시장 컨센서스는 88만개에 형성되어 있었으나 이를 크게 상회하는 102만개의 신규 주택 판매가 이루어졌습니다.
모든 자산이 치솟는 현재 미국의 부동산 시장은 너무나도 뜨겁습니다.
평균 부동산 가격도 상승하고 있으며 신규 주택 판매도 과거 부동산 버블 붕괴 이후 최고치를 향해 나아가고 있는 모습이죠.
지금처럼 공급이 계속해서 늘어나는데도 부동산 가격 또한 계속 상승한다면 버블이 터지지 않는한 주택 건설 업자들은 막대한 수혜를 입을 수 밖에 없습니다.
현재 미국의 부동산 시장은 과거 2000년대 후반 부동산 버블 시기 신규 주택 건설 증가가 부동산 시장 성장을 이끌었던 과거와 달리 매물 부족으로 인한 집값 상승이 주요 요인으로 꼽히고 있는데요.
이에 따라 미국 역시 부동산 안정을 위해 공급을 대폭 늘리고 있어 신규 주택 허가 건수는 부동산 버블 붕괴 이후 최고치를 기록하고 있는 상황입니다.
신규 주택 허가 건수 증가와 함께 신규 주택 착공 건수 역시 부동산 버블 붕괴 이후 최고치를 갱신하고 있구요.
이처럼 주택 건설 업자들에게 거시적 환경은 계속해서 웃어주고 있기에 주택 건설 기업에도 주목할 필요가 있습니다.
미국 최대 주택 건설 기업 D.R. Horton 디알호튼
미국내 수 많은 주택 건설 업자가 존재하고 있는데요.
제가 주목하는 기업은 Lennar와 함께 업계 1위 자리를 경쟁하고 있는 D.R. Horton(디알호튼)입니다.
시가총액 기준으로 현재 디알호튼이 Lennar를 제치고 업계 1위를 차지하고 있으나 각자 주요 사업 지역이 존재합니다.
디알호튼은 미국 44개 주에서 사업을 영위하고 있으며 이중 11개 주에서 점유율 1위를 차지하고 있으며 36개 주에서 다섯 손가락 안에 드는 굉장한 점유율을 보이고 있습니다.
디알호튼의 주요 사업 지역은 DFW(댈러스, 포트워스), 휴스턴, 오스틴과 텍사스 지역과 애리조나주의 피닉스와 같은 미 서부지역, 미 동부 애틀란타 지역으로 미 전역에서 뛰어난 점유율을 확보하고 있다는걸 확인할 수 있습니다.
디알호튼의 소유 브랜드입니다.
D.R. Horton이 66%의 주택 판매를 담당하며 전체 매출의 68%를 차지하고 있는 주력 브랜드이며 그 뒤로 Express Homes가 약 30%를 담당하고 있습니다.
그 외 Freedom Homes와 Emerald Homes는 약 5의 매출을 담당하고 있는 모습입니다.
각 브랜드마다 사업 지역이 조금씩 차이가 나고 있으며 평균 주택 가격도 다르게 형성되어 있습니다.
Emerald Homes만 $500K 이상의 고급 주택 건설을 하고 있고 그 외 브랜드들은 미국의 평균 주택 가격에 부합하는 $300K대의 주택 판매를 진행하고 있습니다.
물론 미국 역시 주택 가격이 2020년과 2021년 현재 크게 상승하며 미국의 평균 주택 가격은 약 $400K를 기록하고 있습니다.
디알호튼의 2분기 실적을 살펴보겠습니다.
전년 동기대비 43% 성장한 $6.4B의 매출을 기록하며 가이던스 상단인 $6.2B를 상회하는 모습을 보여주었습니다.
Homes Closed(부동산 판매 계약상 마지막 절차 - 해당 절차가 끝나면 법적으로 부동산 소유권이 구매자에게 넘어감)도 19,701건으로 가이던스인 19,500건을 상회하였습니다.
신규 주택 판매 호조로 인하여 마진율이 전반적으로 개선되며 전년 동기대비 순이익이 90% 이상 폭증한 모습입니다.
또한 부동산 시장 호조가 지속되다보니 자사주매입도 진행되었구요.
신규 주택 판매가 지속적으로 증가하며 부동산 가격도 상승하다보니 디알호튼의 매출은 겨울철 비수기를 제외하고 급격하게 개선되는 모습을 확인할 수 있습니다.
매출 총이익률 또한 분기를 거듭할수록 개선되며 이번 분기 24.6%를 달성하며 근 5년간 최고의 마진율을 현재 갱신해나가고 있습니다.
또한 레버리지 비율은 감소하며 자기자본이익률(ROE)은 크게 개선되고 있습니다.
오마하의 현인 워런 버핏께서는 꾸준하게 높은 ROE를 기록하는 기업이 좋은 기업이라 과거 평하셨는데요.
현재 거시적 환경에서 빠르게 수익성이 개선되고 있는 디알호튼 역시 현재의 환경이 지속된다면 상당히 좋은 기업으로 충분히 분류될만 하다 보고 있습니다.
여담으로 금주 5월 1일 토요일 워런 버핏의 버크셔해서웨이 주주총회가 예정되어 있습니다.
올해는 사상 처음으로 오마하가 아닌 찰리 멍거 부회장이 거주하고 있는 LA에서 주주총회가 개최될 예정인데요.
매년 주주서한과 주주총회를 챙겨보지만 현재 연일 사상최고가를 갱신하고 있는 주식시장에 대해 어떤 발언을 하실지, 어떤 인사이트를 투자자들에게 제공할지 개인적으로 큰 기대를 하고 있습니다.
디알호튼의 3분기 및 2021년 가이던스를 확인하겠습니다.
부동산 거래가 활발한 봄여름을 맞이하며 Homes Closed는 크게 증가할 것으로 예상하고 있으며 매출 역시 전년 동기대비 30% 이상의 성장을 예고하고 있습니다.
2분기 대비해서도 10% 이상의 매출 증가를 예상하고 있으며 마진율 역시 현재보다도 더 개선될 전망입니다.
FY2021 가이던스 역시 현재 부동산 시장을 고려해보면 충분히 달성 가능하고 오히려 가이던스 상향이 이루어질 가능성이 높다 판단되고 있습니다.
디알호튼은 이번 2분기 실적발표에서 $1B 규모의 신규 자사주매입 계획을 발표하였습니다.
작년에도 자사주매입은 진행되고 있었고 이번 2분기에도 약 $350M의 자사주매입이 진행되었는데 신규 자사주매입 계획을 발표하며 주주환원에 지속적으로 관심을 가지는 모습입니다.
디알호튼의 2분기말 기준 현금성 자산은 약 $1.9B로 자사주매입 및 배당 지급 여력은 충분한데요.
건설 업황이 현재 수준을 유지 또는 더 좋아진다면 향후 자사주매입 규모 인상 또는 배당 인상이 충분히 이루어질 수 있으며 M&A 또는 특별배당을 지급할 여력도 가능하다고 보고 있습니다.
D.R. Horton 디알호튼 주가 및 개인적 의견
D.R. Horton은 건설업 호황에 힘입어 사상 최고가를 연일 갱신해나가고 있습니다.
지난 목요일 호실적에 이어 금요일 신규 주택 판매 건수가 컨센서스를 크게 상회하며 D.R. Horton의 주가는 더 불이 붙고 있구요.
바이든 대통령은 지난 Build Back Better Plan 인프라 관련 투자 발표에서 주택문제 해결을 위해 10년간 $213B를 투자해 저렴한 가격대의 주택을 공급한다고 발표했습니다.
주로 $300K대의 저렴한 주택을 건설하는 D.R. Horton은 이러한 바이든 행정부의 정책적 지원하에서 지속적으로 수익이 증가하는 모습을 보여줄 것이라 믿어 의심치 않습니다.
물론 리스크 요인은 존재하고 있습니다.
바로 원자재 인플레이션 이슈 및 노동력 부족 이슈입니다.
제조업은 1980년대 이후 최고의 호황을 보이고 있고 광란의 20년대가 100년만에 재현되는 기대감이 존재하고 있는 현재, 수요 증가로 인하여 원자재 가격은 폭등하고 있으며 주택 건설에 필요한 목재 가격 역시 예외는 아닙니다.
목재 가격이 멈추지 않고 계속해서 상승한다면 마진 감소로 인하여 이익 감소로 이어지겠죠.
허나 지금처럼 주택 가격도 계속해서 상승한다면 이익 감소 우려는 없으나 부동산 버블로 이어질 가능성이 높기에 원자재 가격을 바탕으로 인플레이션 동향은 지속적으로 확인할 필요가 있겠습니다.
고용지표가 계속해서 좋아지고 있는 현재 역설적인 상황도 있습니다.
신규 주택 건설 수요는 많은데 노동자가 부족한 상황에 처할정도로 미국내 모든 산업에서 현재 막대한 고용 창출을 해내고 있습니다.
노동자 부족 현상이 현재까지는 크게 부각되지는 않으나 지속된다면 신규 주택 공급에 차질이 생겨 D.R. Horton의 고속 성장에도 제동이 걸리겠죠.
미국 주택 건설업자 1위 자리를 두고 D.R. Horton과 치열한 경쟁을 펼치는 Lennar입니다.
Lennar도 마찬가지로 신규 주택 건설이 지속적으로 증가하고 신규 주택 판매가 계속해서 증가한다면 D.R. Horton과 함께 긍정적인 주가 퍼포먼스를 보일 것으로 예상됩니다.
미국 주택 건설업자 중 세 번째로 큰 기업 PulteGroup 입니다.
풀테그룹 역시 주택 시장이 계속해서 뜨거운 모습을 보이고 있기에 긍정적인 주가 흐름이 예상되고 있습니다.
D.R. Horton, Lennar, PulteGroup 외에도 NVR, TopBuild, KB Home 등 다수의 주택 건설 기업들이 존재하고 있는데요.
D.R. Horton과 Lennar가 공고히 1위 자리를 경쟁하고 있어 가장 매력적인 선택지가 될 수 있으나 주택 건설 ETF 역시 뛰어난 선택입니다.
제가 대표적으로 꼽는 주택 건설 ETF는 iShares U.S. Home Constrction ETF (ITB)입니다.
SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB)도 존재하지만 포트폴리오 구성 종목이나 비중을 봤을때 ITB가 좀 더 매력적이다 판단하는데요.
어느 한 기업을 선택하는게 어렵다면 ETF 역시 좋은 선택지이며 ETF 투자는 언제든 긍정적이라 판단하고 있습니다.
여담으로 여기서 한 발 더 나아가는 투자자는 지속적으로 증가하는 주택 건설 수요와 인플레이션에 따른 목재 가격이 폭등하고 있어 관련 기업들 주가 퍼포먼스가 굉장하다는걸 알 수 있을텐데요.
올해 산업 호황에 따른 원자재 섹터는 지속적으로 주목할 필요가 있다 포스팅하였고 이는 여전히 유효하다 판단하고 있기에 기회가되면 목재 기업 역시 포스팅하도록 하겠습니다.
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